Innlegg på Marstrandskolen av Marie Askjem Barstad
Overtakelse i prosjekt
Gjennom vår ukentlige interne halvtime kalt «Marstrandskolen» diskuterer vi relevante temaer og får på den måten delt kompetanse på tvers av fagfeltene vi arbeider med. Temaene er ofte grunnlag for gode diskusjoner hvor vi som følge av ulike erfaringer og kompetanse har varierte syn og innspill.
Nylig var overtakelse av kontraktsgjenstanden tema under «Marstrandskolen».
Når kontraktsgjenstanden skal overtas av byggherren fra entreprenøren, er det en rekke aspekter man må være klar over. Regler for og vedrørende overtakelse fremgår av standardkontraktens bestemmelser NS 8405 pkt. 32 og NS 8407 pkt. 37.
1. Rettsvirkninger ved overtakelse i prosjekt
Overtakelse innebærer en rekke rettsvirkninger. Byggherren får rett til å ta kontraktsgjenstanden i bruk, risikoen for kontraktsarbeidet går over til byggherren, dagmulkt slutter å løpe, entreprenørens forsikringsplikt opphører, reklamasjonsfristen starter å løpe (både den absolutte og den relative), entreprenøren får rett til å sende sluttfaktura samt kreve innestående beløp betalt og entreprenørens sikkerhet trappes ned.
Alle disse rettsvirkningene gjør at det er avgjørende å ha klarhet i hvorvidt kontraktsarbeidet er overtatt av byggherren eller ikke, eventuelt om det er gjennomført en delovertakelse. Delovertakelse må enten være særskilt avtalt, eventuelt har byggherren en rett til å overta deler av kontraktsgjenstanden ved overtakelsesforretning etter å ha drøftet dette med entreprenøren. Delovertakelse skal skje ved overtakelsesforretning, slik hovedregelen også er for overtakelse av kontraktsgjenstanden som helhet.
2. Innkalling til og oppmøteplikt på overtakelsesforretning
Entreprenøren skal sende byggherren en innkallelse til overtakelsesforretning innen rimelig tid før kontraktsarbeidet er ferdig. Under normale forhold er 14 dager å anse som rimelig.
Partene har en plikt til å møte på overtakelsesforretning. I praksis innebærer dette at byggherren ikke kan unnlate å møte på overtakelsesforretningen uten saklig grunn. I så fall kan entreprenøren gjennomføre overtakelsesforretning alene.
Byggherren må varsle entreprenøren dersom byggherren mener det foreligger saklig grunn til å unnlate å møte. Videre må grunnen spesifiseres.
Dersom entreprenøren ikke har kalt inn skriftlig til overtakelsesforretning innen rimelig tid før kontraktsarbeidet er ferdig, levert mangelfull dokumentasjon eller ikke levert dokumentasjon som er avtalt skal foreligge ved overtakelse, foreligger det saklig grunn for byggherren til å ikke møte på overtakelsesforretningen.
3. Aktsom befaring under overtakelsesforretningen
På overtakelsesforretning skal partene sammen gjennomføre en aktsom befaring av kontraktsarbeidet.
Det lønner seg særlig for byggherren at befaringen gjennomføres på en grundig måte som følge av reklamasjonsfristen som løper ut for foreliggende mangler på overtakelsestidspunktet. Alle mangler som «burde» vært oppdaget ved overtakelsesforretning, må meldes inn av byggherren under overtakelsesforretningens avslutning, ellers taper byggherren sin rett til å gjøre disse gjeldende.
4. Skriftlig protokoll
Det skal føres skriftlig protokoll fra overtakelsesforretningen. Protokollen skal undertegnes av begge parter, inneholde en oversikt over oppdagede mangler, frist for utbedring av mangler, om kontraktsgjenstanden overtas eller nektes overtatt og inneholde byggherrens begrunnelse for eventuelt å nekte overtakelse.
Det vil som regel være entreprenøren som utarbeider protokollen. Byggherren bør gå nøye gjennom protokollen og forsikre seg om at alle oppdagede mangler er skrevet ned.
5. Byggherrens rett til å nekte å overta arbeidene
Byggherrens rett til å nekte å overta kontraktsarbeidene kan deles opp i tre typetilfeller:
- Byggherren kan nekte å overta kontraktsarbeidene før avtalt sluttfrist. Byggherren behøver derfor ikke å godta en forespørsel fra entreprenøren om å overta kontraktsarbeidene tidligere enn avtalt.
- Byggherren kan nekte å overta kontraktsarbeidene før arbeidene er ferdigstilt. Unntak oppstilles dersom det kun påvises mindre mangler, hvor manglene og utbedringen av disse har liten praktisk betydning for forutsatt bruk av kontraktsgjenstanden.
- Byggherren kan nekte å overta kontraktsarbeidene når det foreligger mangler i dokumentasjonen som er avtalt at skal foreligge ved overtakelsen. Unntak oppstilles dersom dokumentasjonen ikke er nødvendig for at byggherren skal kunne vurdere om kontraktens krav er oppfylt.
Virkningen av urettmessig nektelse av overtakelse er at overtakelse anses å ha funnet sted. Byggherren overtar da risikoen for kontraktsarbeidene.
Dersom byggherren har rett til å nekte overtakelse, men av en eller annen grunn ønsker å ta kontraktsgjenstanden i bruk, er det fullt mulig å gjøre særavtaler for overtakelse. Eksempelvis kan partene avtale at risikoen for kontraktsarbeidene går over til byggherren, men at forsikring og garanti fortsatt stilles av entreprenøren som om overtakelse ikke har skjedd.
6. Urettmessig brukstakelse
Utover avtalt bruk har ikke byggherren rett til å ta kontraktsarbeidene i bruk før overtakelsen. Ved urettmessig brukstakelse foreligger det et mislighold av kontrakten og risikoen for delene av kontraktsarbeidene som tas urettmessig i bruk går over på byggherren.
Ved urettmessig brukstakelse skal entreprenøren gi byggherren varsel med kort frist om at det må kreves delovertakelse eller om at den urettmessige brukstakelsen må opphøre.
Dersom byggherren ikke krever delovertakelse eller opphører bruken innen satt frist, går risikoen for hele kontraktsgjenstanden over på byggherren. Videre slutter eventuell dagmulkt å løpe. For prosjekter hvor NS 8405 (utførelsesentrepriser) er avtalt å gjelde, utløper også reklamasjonsfristen for mangler byggherren burde oppdaget ved en normal overtakelse for fullførte arbeider 14 dager etter entreprenørens satte frist, og den absolutte reklamasjonsfristen på 5 år starter å løpe. Tilsvarende regel gjelder ikke for prosjekter hvor NS 8407 er avtalt å gjelde (totalentrepriser).
Dersom entreprenøren unnlater å gi ovennevnte varsel, vil det kun være risikoen for de delene byggherren har tatt i bruk som går over på byggherren.
7. Registreringsforretning
For underentreprenører som har ferdigstilt sine arbeider før overtakelse skjer mellom hovedentreprenøren og byggherren, vil formell overtakelse ikke skje før overtakelse skjer mellom hovedentreprenøren og byggherren. Dette er grunnen til at standardkontraktene har oppstilt en mulighet for underentreprenører til å gjennomføre en såkalt registreringsforretning.
Rettsvirkningene ved registreringsforretning er like rettsvirkningene som inntrer ved overtakelsesforretning, med enkelte viktige unntak. Ved registreringsforretning starter ikke reklamasjonsfristene for kontraktsarbeidene å løpe, underentreprenøren må opprettholde forsikring av kontraktsgjenstanden, nedtrappingen av sikkerhet er annerledes og underentreprenøren kan ikke kreve innestående betalt.
Marstrandskolen
For oss i Marstrand er «Marstrandskolen» svært nyttig, der vi gjerne lærer noe nytt, blir oppmerksom på viktige aspekter ved ulike temaer og / eller får en oppfriskning innen temaer vi tidligere har vært borti.
Overtakelse er et tema de fleste av oss i Marstrand har kunnskap om, men for flere som arbeider med prosjektfaget er de formelle reglene noe som gjerne gir grobunn for spørsmål og hvor en oppfriskning i ny og ne er givende.
Vi håper at også du lærte noe av denne oppsummeringen av «Marstrandskolen».
Dersom du har spørsmål knyttet til overtakelse eller annet innen entreprisefaget vil vi gjerne at du tar kontakt med oss.
Les mer om våre advokattjenester her.
