Skrevet av Peter Zumbo
Kort om rehabilitering som tema
Rehabilitering av bygg er en nødvendighet for å møte fremtidens krav til bærekraft og ressursbruk. Opptil 80 % av dagens bygningsmasse vil fortsatt være i bruk i 2050. Rehabilitering av bygg er imidlertid en kompleks prosess, og bringer med seg utfordringer, risiko og muligheter. Kan samspill som gjennomføringsmodell bidra til bedre håndtering av risiko og usikkerhet mellom entreprenør og byggherre i rehabiliteringsprosjekter?
Samspill som gjennomføringsmodell har i de senere årene i Norge blitt et alternativ til tradisjonelle entrepriser. Samspill er allikevel mindre utbredt enn totalentreprise, særlig innen rehabilitering, og forbindes ofte med store statelig og offentlig bygge- og anleggsprosjekter.
Samspill i rehabiliteringsprosjekter
Risiko og usikkerhet i rehabiliteringsprosjekter
En risiko er en fremtidig hendelse som kan påvirke et prosjekt positivt eller negativt, mens en usikkerhet er en mulig hendelse som kan ha negative (trusler) eller positive (muligheter) innvirkninger. Rehabiliteringsprosjekter er spesielt komplekse og usikre, og preges av blant annet skjulte forhold i for eksempel vegger, dekker, bæringer og tak. Manglende dokumentasjon fra byggeår og mangelfull kartlegging av bygningsmassen før riverarbeidene kan forverre dette. Dette gjør det vanskelig å definere omfanget av arbeidene, og entreprenøren kan overse detaljer som senere kan få stor betydning. I mange tilfeller blir han også nødt til å gjette basert på foreliggende informasjon.
I en totalentrepriser forventes det av byggherren gjør sine vurderinger rundt risiko og usikkerhet før kontrahering av entreprenør. Entreprenøren utfører på sin side sine analyser av risiko og usikkerhet fra sitt ståsted, før innlevering av tilbud. Dette resulterer ofte i at totalentreprenøren og byggherren har ulike forventninger rundt prising, håndtering og styring av risiko i prosjektet. I stedet for å jobbe i siloer, samler samspill byggherre og entreprenør til å samarbeide fra starten, dele risiko og gevinst, og finne de beste løsningene sammen før prisen fastsettes.
Totalentrepriser som gjennomføringsmodell i rehabiliteringsprosjekter
Tradisjonelt har totalentrepriser vært et av de mest benyttede gjennomføringsmodellene i bygge- og anleggsbransjen, og rehabiliteringsprosjekter har ikke vært et unntak. I totalentrepriser påtar totalentreprenøren (TE) seg hele eller vesentlig deler av prosjekteringsansvaret og utførelsen av byggearbeidene for en fastpris. Kontraktsarbeidene prises ofte på et usikkert grunnlag fordi man i rehabiliteringsprosjekter ikke vet 100 % hva som «befinner seg bak veggen». Dette kan igjen føre til konflikter og tvister senere i prosjektet. Konfliktene oppstår ofte på grunn av blant annet begrenset kunnskap om bygget, uklar ansvarsfordeling, utfordringer med endringshåndtering, kostnadsstyring og mangelfullt samspill mellom partene.
Samspill som gjennomføringsmodell
Det finnes flere forskjellige definisjoner på begrepet samspill. Marstrand bruker følgende definisjon:
–
–
Samspillsprosjekter deles inn i to faser: Fase 1 er prosjektutviklingsfasen og fase 2 er gjennomføringsfasen.
I rehabiliteringsprosjekter kan man utnytte mulighetene som ligger i fase 1, der både byggherren og entreprenøren jobber sammen med utviklingen av prosjekteringsunderlaget. Det er ofte mye risiko og usikkerhet knyttet til tilstanden på eksisterende konstruksjoner før igangsetting av riveprosessen. I fase 1 kan entreprenøren på et tidlig stadium gjennomføre de nødvendige prøvene og analysene som han mener er relevante for å redusere risiko og usikkerheten i prosjektet, i samarbeid med byggherren. Her har byggherren gode muligheter til å utnytte entreprenørens kompetanse tidlig for å optimalisere prosjektet. Etter at partene er omforente om de kritiske og gunstige risikoene i prosjektet, kan disse deretter fordeles i et risikoregister som atskilt- eller fellesrisiko. Ved atskilt risiko, fordeles risikoen til den parten som er mest egnet til å håndtere risikoen. Fellesrisiko er risiko som begge parter bærer og påvirker målprisen.
Ved at byggherre og entreprenør identifiserer og prissetter risikoen i prosjektet gjennom en åpen prosess, reduseres usikkerheten i gjennomføringen. En slik prosess kan også føre til færre konflikter senere i prosjektet, samt bidra til å styrke tillitten mellom partene.
Insentivmodeller
I samspillsprosjekter jobber byggherren og samspillsentreprenøren sammen basert på en kommersiell modell der gevinsten og risiko fordeles mellom partene. En av insentivmodellene som kan benyttes i rehabiliteringsprosjekter er delingsmodellen. Delingsmodellen er en insentivmodell der samspillsentreprenøren får betalt for de faktiske kostnadene. Ved avvik i målprisen, deler byggherre og samspillsentreprenør både gevinsten og tapet likt. I rehabiliteringsprosjekter gir delingsmodellen entreprenøren en trygghet for at de vil få betalt for det faktiske arbeidet som blir utført, noe som ikke alltid er garantert i totalentrepriser.
Vurderinger og tanker om videre utvikling
I en bransje preget av konflikter og konkurser, er det et stort behov for å skape et samarbeidsklima der prosjektdeltakerne jobber mot et felles mål og har insentiver for dette. Rehabiliteringsprosjekter kjennetegnes av høy risiko i oppstartsfasen, som gradvis avtar etter hvert som oppbygningen tar form. Selv om risiko og usikkerhet også kan føre med seg muligheter, forblir disse ofte usynlige når aktørene arbeider i siloer uten tilstrekkelig samarbeid.
Det er grunn til å tro at samspill som gjennomføringsmodell kan bidra til å håndtere utfordringene knyttet til risiko og usikkerheter som oppstår i rehabiliteringsprosjekter der totalentrepriser benyttes. Ved å identifisere risikoer og usikkerheter tidlig, og legge dem frem for begge parter, kan prosjektet dra nytte av aktører med spisskompetanse som kan bidra til gode løsninger. Denne tilnærmingen legger til rette for beslutninger som begge parter kan stå bak. For eksempel kan tidlig dialog og sparring med Byantikvaren være et effektivt risikoreduserende tiltak.
Å velge samspill er å velge samarbeid, noe som er nøkkel til suksess i en kompleks og skiftende bransje.
Samspill i rehabiliteringsprosjekter
